土地売却成功のカギ！知って得する特徴・ポイントを徹底解説 | ブログ

土地を売りたいけど、どんなことに注意しておくべきか分からず、何から調べていいかも分からないと感じてらっしゃいますでしょうか？土地売却を成功させるには、流れや基礎知識を押さえるだけでなく、土地の特徴や状況に応じた戦略が必要です。この記事では、土地売却の流れや費用、不動産会社選びのポイントから、形状・接道状況といった土地の特徴が売却価格にどう影響するのか、そして成功のための具体的な方法まで、分かりやすく解説していきます。この記事を読めば、あなたの土地を高く売るための道筋が見えてくるはずです。

土地売却の流れと基礎知識

土地売却の流れ

土地売却は、一般的に以下の様な流れで進みます。

（１）売却準備

まずは、売却する土地の権利関係や法規制などを確認し、売却計画を立てます。この段階では、信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結することが重要です。

（２）査定・価格設定

不動産会社に土地の査定を依頼し、適切な売却価格を決定します。査定には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法があり、土地の特性や周辺環境などを考慮して評価額が算出されます。査定価格を参考に、売主の希望も加味して売出価格を決定します。

（３）売却活動

不動産会社が、広告掲載や不動産ポータルサイトへの掲載、内覧の手配などを行い、購入希望者を募ります。売主は、内覧希望者に対して、土地の魅力や周辺環境の良さなどをアピールします。

（４）売買契約

購入希望者が見つかったら、売買条件を交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。売買契約書には、売買価格、支払条件、引渡し時期、違約金などの重要な事項が記載されるため、内容をよく確認することが大切です。契約時には、一般的に手付金として売買価格の5～10%程度を支払います。

（５）契約締結後

売買契約締結後、買主は住宅ローンの本審査を受けたり、売主は抵当権などの抹消手続きを行います。また、引越し準備なども進めます。

（６）決済・引渡し

残代金の支払いと同時に、土地の所有権が買主に移転します。司法書士が立ち会い、所有権移転登記などの手続きを行います。売主は、固定資産税などの清算を行い、買主へ土地を引き渡します。

上記の売却の流れは一般的なものであり、売却する土地の状況や売買条件などによって異なる場合があります。また、売却活動が長引いたり、予期せぬトラブルが発生する可能性もあるため、注意が必要です。

土地売却に必要な費用

土地売却には、以下のような費用がかかります。

費用項目	内容	目安
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	売買価格の3% + 6万円 + 消費税（売買価格400万円以上のケース） ※上限額あり
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代	国税庁参照
登記費用	所有権移転登記などの費用	数万円～数十万円 ※司法書士に依頼する場合、別途報酬が発生
測量費用	土地の境界を確定するための測量費用	数十万円 ※土地の広さや形状によって異なる
解体費用	更地渡しにする場合の建物の解体費用	数百万円～ ※建物の構造や規模によって異なる
その他	立退料、引越し費用など	–

これらの費用は、売却する土地の状況や売買条件によって異なります。事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

不動産会社選びの重要性

土地売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。以下のポイントを参考に、自分に合った不動産会社を選びましょう。

地域密着型or大手

地域密着型の不動産会社は、その地域の土地勘や情報網に強く、きめ細やかな対応が期待できます。一方、大手不動産会社は、全国規模のネットワークや豊富なノウハウを持ち、幅広い層へのアプローチが可能です。売却する土地の特性や売却方法などを考慮して、どちらのタイプの不動産会社が適しているかを検討しましょう。下関の不動産売却であればぜひ当社にお任せください。

売却実績

過去の売却実績は、不動産会社の能力を測る上で重要な指標となります。特に、売却したい土地と類似した物件の売却実績が豊富な不動産会社であれば、より高値での売却が期待できます。ホームページなどで実績を確認したり、直接問い合わせてみましょう。

販売力

不動産会社によって、得意とする販売方法や顧客層が異なります。例えば、インターネット広告に強い会社や、集客イベントに力を入れている会社などがあります。売却したい土地に合った販売戦略を持っているかどうかも重要なポイントです。

対応力

不動産会社とのやり取りは、売却活動が完了するまで長期間にわたります。そのため、こまめに連絡を取り合い、疑問点や不安点に迅速かつ丁寧に対応してくれる会社を選ぶことが重要です。また、担当者の対応力や人柄なども重要な要素となります。

複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる会社に依頼することで、スムーズかつ有利な条件で土地売却を進めることができます。

土地の特徴・状況が売却に与える影響

土地の売却価格は、その土地固有の特徴や状況によって大きく左右されます。土地のポテンシャルを最大限に引き出し、有利な条件で売却するためには、これらの要素を理解しておくことが重要です。ここでは、土地売却における主要な特徴・状況と、それらが価格に与える影響について詳しく解説します。

土地の面積・形状

土地の面積・形状は、建物の建築計画や利用可能なスペースに影響を与えるため、売却価格に大きく影響します。

土地の面積

土地の面積はもちろんのこと重要な要素です。一般的に、面積が広いほど価格は高くなります。用途地域によっては、一定以上の面積がないと建物を建築できない場合もあるため注意が必要です。用途地域とは、都市計画法に基づいて、土地利用を規制する制度です。例えば、第一種低層住居専用地域では、敷地面積に対する建築面積の割合が制限されており、狭小地では建築が難しい場合があります。自分の土地の用途地域を確認し、建築可能な建物の規模を把握しておくことが重要です。

整形地

整形地というのは、正方形や長方形に近く、使い勝手の良い形状です。一般的な住宅や建物の建築に適しており、需要が高いため、比較的高値で取引される傾向があります。整形地は、建築の自由度が高く、設計プランが立てやすいというメリットがあります。また、無駄なスペースが少なく、効率的に土地を活用できる点も魅力です。

不整形地

不整形地というのは、三角形や台形など、一般的な形状から外れた土地です。整形地に比べて建築の自由度が低く、設計プランが制限される場合があり、整形と比較して需要が低いため、安価で取引される傾向があります。しかし、個性的な建物を建築したい方にとっては、魅力的な選択肢となることもあります。また、用途や建物のデザインによっては、整形地よりも有効活用できるケースもあります。

	整形地	不整形地
形状	正方形、長方形など	三角形、台形、変形など
価格	高め	低め
建築の自由度	高い	低い
需要	高い	低い

接道状況

接道状況とは、土地が道路に面している状態を指し、建築の可否や利便性に影響を与えるため、売却価格を大きく左右する要素の一つです。

接道義務

建築基準法では、建物を建築する際には、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があると定められています。これを「接道義務」といいます。接道義務を満たさない土地は、原則として建物を建築することができません。ただし、建築基準法には、再建築不可物件など、いくつかの例外規定も存在します。詳しくは、お住まいの地域の自治体や専門家にご確認ください。

接道の種類

接道には、以下の種類があります。

公道接道：
国や地方公共団体が管理する道路に接している状態です。最も一般的で、利便性も高いとされています。

私道接道：
個人が所有する道路に接している状態です。私道の維持管理には、所有者間で費用負担や管理方法などを協議する必要があります。私道の場合、将来、道路の拡幅や舗装工事などが発生する可能性があり、その際には費用負担を求められることがあります。また、私道部分の権利関係が複雑な場合、売却が難航する可能性もあります。

位置指定道路：
建築基準法上の道路ではないものの、建築基準法の規定に基づき、道路として指定された私道です。位置指定道路に接する土地は、原則として建築確認を受けることができます。ただし、位置指定道路の幅員が狭かったり、状態が悪かったりする場合は、建築が制限される場合があります。

旗竿地：
道路に面する部分が狭く、奥行きが長い形状の土地です。旗竿地の先端部分は、袋地と呼ばれることがあります。旗竿地は、プライバシー確保や静かな住環境というメリットがある一方、建築プランが制限される場合があります。また、駐車場の確保や建物の配置によっては、使い勝手が悪くなる可能性もあります。

袋地：
他の土地に囲まれて、道路に面していない土地です。袋地は、原則として建物を建築することができません。ただし、隣接する土地の所有者から通行地役権を設定してもらうことで、建築が可能になる場合があります。通行地役権とは、他人の土地を通行する権利のことです。通行地役権を設定する際には、隣接する土地の所有者との間で、費用負担や利用条件などを明確に定める必要があります。

接道状況	説明	メリット	デメリット
公道接道	国や地方公共団体が管理する道路に接している	利便性が高い、建築上の制限が少ない	交通量が多い場合がある、騒音や排気ガスが気になる場合がある
私道接道	個人が所有する道路に接している	静かな住環境、周辺環境が良い場合が多い	私道の維持管理費用がかかる、将来、道路の拡幅や舗装工事などが発生する可能性がある
位置指定道路	建築基準法上の道路ではないが、建築基準法の規定に基づき、道路として指定された私道	建築確認を受けることができる	道路の幅員が狭かったり、状態が悪かったりする場合は、建築が制限される場合がある
旗竿地	道路に面する部分が狭く、奥行きが長い形状の土地	プライバシー確保、静かな住環境	建築プランが制限される場合がある、駐車場の確保や建物の配置によっては、使い勝手が悪くなる可能性がある
袋地	他の土地に囲まれて、道路に面していない土地	–	原則として建物を建築することができない

接道状況は、土地の利用価値や売却価格に大きな影響を与えるため、土地を購入する際には、必ず確認する必要があります。

都市計画法・建築基準法上の制限

土地には、都市計画法や建築基準法など、様々な法律に基づく制限が課せられています。これらの制限は、土地の利用目的や建築物の規模などを規定するものであり、売却価格にも影響を与えます。

都市計画法上の制限

都市計画法では、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として、土地の利用用途や建物の高さなどが定められています。土地は、その利用目的によって、以下の13種類の用途地域に分類されます。

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中層住居専用地域
第二種中層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
用途地域以外

例えば、第一種低層住居専用地域は、閑静な住宅街としての環境を保護するために、住宅以外の建築が厳しく制限されています。一方、商業地域では、店舗や事務所など、商業活動のための建築が認められています。土地の用途地域は、その土地にどのような建物を建築できるかを決定づける重要な要素となります。用途地域によっては、建築できる建物の種類や規模が制限されるため、売却価格にも影響が出ます。例えば、商業地域に指定されている土地は、住宅地域に指定されている土地よりも高値で取引される傾向があります。

また、都市計画法では、用途地域以外にも、以下の様な制限が定められています。

地区計画：
用途地域内の細かな土地利用や建築物の形態などを定める計画です。例えば、景観保護のために、建物の高さや色彩などを規制する場合があります。地区計画は、地域住民の意見を反映して策定されるため、地域の実情に合ったきめ細やかなルールが設定されているのが特徴です。

開発許可制度：
一定規模以上の開発行為を行う場合に、都道府県知事等の許可が必要となる制度です。開発許可制度は、無秩序な開発行為を抑制し、周辺環境との調和を図ることを目的としています。開発許可を受けるためには、周辺環境への影響などを考慮した計画を立てる必要があります。

建築基準法上の制限

建築基準法では、建物の安全性や衛生環境などを確保するために、建築物の構造や設備、敷地に関する基準などが定められています。建築基準法上の制限には、以下の様なものがあります。

建ぺい率：
敷地面積に対する建築面積の割合の上限を定めたものです。建ぺい率は、用途地域や道路の幅員などによって異なります。建ぺい率が高いほど、敷地面積に対して広い面積の建物を建築することができます。建ぺい率が制限されている場合は、建築可能な建物の規模が制限されるため、売却価格にも影響が出ます。

容積率：
敷地面積に対する延床面積の割合の上限を定めたものです。容積率も、用途地域や道路の幅員などによって異なります。容積率が高いほど、敷地面積に対して高い建物を建築することができます。容積率が制限されている場合は、建築可能な建物の規模が制限されるため、売却価格にも影響が出ます。

高さ制限：
建物の高さの上限を定めたものです。高さ制限は、用途地域や道路の幅員、周辺の環境などによって異なります。高さ制限は、日照権や景観保護などを目的として設けられています。高さ制限が厳しい場合は、建築可能な建物の高さが制限されるため、売却価格にも影響が出ます。

日影規制：
建物の建築によって生じる日影時間を制限するものです。日影規制は、近隣住宅の日照権を保護するために設けられています。日影規制が厳しい場合は、建築可能な建物の形状や位置が制限されるため、売却価格にも影響が出ます。

これらの制限は、土地の利用価値や開発の可能性を左右する重要な要素となります。土地の売却を検討する際には、事前にこれらの制限内容を把握し、専門家へ相談するなどして、適切な対応をとるようにしましょう。都市計画法や建築基準法に関する詳しい情報は、国土交通省のウェブサイトなどを参照してください。

周辺環境

土地の周辺環境は、その土地の居住環境や利便性を左右する重要な要素であり、売却価格に大きな影響を与えます。周辺環境は、土地の評価額に直接的に影響を与えるだけでなく、買い手の購買意欲にも大きく影響します。

利便施設

駅からの距離、スーパーやコンビニエンスストアなどの商業施設、病院、学校、公園などの公共施設が充実しているほど、生活の利便性が高く、需要が高いため、価格は高くなります。特に、駅からの距離は、通勤や通学の利便性に直結するため、重要な要素となります。駅近の土地は、一般的に高値で取引されます。また、商業施設や公共施設が充実しているエリアも、生活利便性の高さから人気があり、価格が高くなる傾向があります。

自然環境

緑豊かで静かな環境は、快適な居住環境として高く評価されます。公園や緑地が近く、自然環境に恵まれた土地は、リラックスできる住環境として人気があり、価格は高くなります。また、海や山などの景観が楽しめる土地も、高値で取引される傾向があります。

治安

犯罪発生率が低く、安全な地域は、安心して暮らせる環境として高く評価されます。治安の良い地域は、ファミリー層を中心に人気が高く、価格は高くなります。逆に、治安が悪い地域は、敬遠される傾向があり、価格が低くなる傾向があります。治安情報は、警察庁のウェブサイトなどで確認することができます。

災害リスク

洪水、地震、土砂崩れなどの災害リスクは、土地の安全性を左右する重要な要素です。災害リスクの高い地域は、敬遠される傾向があり、価格が低くなる傾向があります。ハザードマップなどで、事前に災害リスクを確認しておくことが重要です。ハザードマップは、国土交通省や各自治体のウェブサイトなどで公開されています。

周辺環境は、土地の価値を大きく左右する要素です。土地の売却を検討する際には、周辺環境についても十分に調査し、その情報を積極的にアピールすることで、より有利な条件で売却できる可能性があります。また、土地を購入する際には、周辺環境を自分の目で確認し、将来的な変化も考慮した上で判断することが重要です。

土地売却を成功させるためのポイント

適正な価格設定

土地売却を成功させるためには、まず「適正な価格設定」が重要です。高く設定しすぎると売れ残ってしまう可能性があり、逆に安すぎると損をしてしまうこととなります。土地の価格を決める要素は、主に以下の点が挙げられます。

土地の面積
形状（正方形、長方形、変形地など）
接道状況（道路の幅員、接道長さなど）
周辺環境（商業施設、学校、病院、公園など）
都市計画法上の制限（用途地域、建ぺい率、容積率など）
建築基準法上の制限（道路斜線制限、日影規制など）
その他（上下水道、ガスなどのインフラ整備状況）

これらの要素を総合的に考慮して、周辺の取引事例や公的な価格情報を参考にしながら適正な価格を算出します。土地の価格を調べる方法としては、以下の3つが挙げられます。

不動産ポータルサイトで調べる

「SUUMO」「LIFULL HOME’S」「at home」などの不動産ポータルサイトでは、売却中の土地情報だけでなく、過去に売買が成立した土地の取引事例を検索することができます。これらのサイトを利用することで、おおよその価格相場を把握することができます。

公的な価格情報を調べる

国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、過去に売買された土地の取引価格情報や、路線価、地価公示価格などの公的な価格情報を閲覧することができます。これらの情報は、適正な価格設定の参考にすることができます。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に土地の査定を依頼することで、その土地の特性や周辺環境などを考慮した、より詳細な査定価格を知ることができます。複数の不動産会社に査定を依頼することで、より精度の高い価格設定が可能になります。ぜひ当社もその候補に入れていただければ幸いです。

効果的な売却方法

土地売却には、大きく分けて「仲介による売却」と「買取による売却」の2つの方法があります。それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、自身にとって最適な方法を選択することが重要です。

仲介による売却

仲介による売却とは、不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を募集する方法です。購入希望者が見つかった場合、不動産会社が売主と買主の間に入って、契約条件の調整や契約手続きなどを代行します。

仲介による売却のメリット

買取よりも高値で売却できる可能性が高い購入希望者と条件交渉ができる

仲介による売却のデメリット

売却までに時間がかかる場合がある広告費や仲介手数料などの費用がかかる

買取による売却

買取による売却とは、不動産会社に直接土地を売却する方法です。仲介による売却とは異なり、購入希望者を募集する必要がないため、スピーディーに売却することができます。

買取りによる売却のメリット

すぐに現金化できる
広告活動や内覧対応などの手間が省ける

買取りによる売却のデメリット

仲介による売却よりも売却価格が低くなる傾向がある

売却活動の進め方

土地売却は、一般的に以下の流れで進められます。

不動産会社に相談
媒介契約の締結
売却活動開始
購入希望者との交渉・契約
残代金の受領・物件の引渡し

考えられるトラブルと未然に防ぐための対策

土地売却においては、以下のようなトラブルが発生する可能性があります。事前に考えられるトラブルとその対策を把握しておくことで、トラブルを未然に防ぐことが重要です。

トラブル事例	対策
境界線が不明確で、隣地との間でトラブルになる	売却前に境界線を確定し、隣地所有者と境界確認書を取り交わしておくことが重要です。境界確定測量は、土地家屋調査士に依頼することができます。
土壌汚染が見つかり、売却が難航する	土壌汚染が心配な場合は、売却前に土壌汚染調査を実施しておくと安心です。土壌汚染調査は、環境計量証明事業者に依頼することができます。
埋設物があったため、撤去費用が発生する	売却前に、土地の埋設物について確認しておきましょう。過去に建物が建っていた土地などでは、地中に埋設物がある可能性があります。埋設物の調査は、専門業者に依頼することができます。埋設物の瑕疵担保責任は一般的には売り主が負います。ただし、特約を設けることによって買主が負うことにするケースもあります。ただしその場合、その特約について買主に事前にはっきりと認識してもらうように留意が必要です。どうすべきか不動産会社に相談してみましょう。
心理的な瑕疵があることが発覚し、売買契約が解除になる	土地の売却においては、心理的な瑕疵（事故物件など）についても告知義務があります。告知義務違反によって売買契約が解除になる可能性もあるため、注意が必要です。過去の所有者や近隣住民に確認するなど、事前に情報収集を行いましょう。

まとめ

三和地所下関本店では、下関市とその周辺エリアを中心に、賃貸物件・売買物件を数多くご紹介しております。また、賃貸管理・マイホームの新築や中古のリフォーム・不動産活用や相続のコンサル等、お気軽にご相談ください。